Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

№ 44

Гр. Т., 11.01.2019 г.

 

В  И М Е Т О  Н А  Н А Р О Д А

 

       Т.СКИ РАЙОНЕН СЪД, ІІ състав в публично съдебно заседание на осемнадесети декември две хиляди и деветнадесета година, в състав: 

РАЙОНЕН СЪДИЯ: П. СИМЕОНОВ

С участието на секретаря Гергана Ачанова, като разгледа гр. д. № 160 по описа на ТРС за 2018 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по кумулативно обективно съединени искове, с правна квалификация чл.422 ал.1 вр. с чл.415 ал.1 от ГПК, чл.228, чл.232, чл.79 и чл.86 ал.1 от ЗЗД.

Образувано е по искова молба, предявена от М.И.Т.,   с   ЕГН **********,***, чрез адв. В.К.,   от  САК, вписан  в единния  регистьр  под № 4900166010 срещу  П.Г.А., с ЕГН **********, с адрес ***, адрес за връчване на съобщения и призовки: ***. Ищеца М.И.Т. твърди, че на 22.07.2016г. е сключила с ответника П.Г.А. договор за отдаване под наем на земеделска земя. Срока за отдаване под наем бил за една стопанска година на следните недвижими имоти: Нива, представляваща имот № 320005, пета категория, с площ от 3.200 /три декара и двеста квадратни метра/дка, находяща се в местност Рекелино ливаде; Нива, представляваща имот № 390031, седма категория, с площ от 7.300 /седем декара и триста квадратни метра/, находяща се в местност Росуле; Пасище представляващо имот № 120015, с площ от 1.331 /един декар триста тридесет и един квадратни метра/, находящо се в местност Запоге. Съгласно чл. 1, т. 4 от договора срещу отдадените под наем земеделски земи, ответникът се задължил да плати наемна цена за целия период на договора /1 стопанска година/, в размер на 20 /двадесет/ лв. Действително, посочената разпоредба регламентира наемна цена от 20 лв. общо за трите земеделски земи, но в случая се касаело за техническа грешка при изготвяне и подписване на сыция, а в действителност е договорена наемна цена, в размер на 20 лв. за един декар. Макар, договора да не е сключен в изискуемата от чл. 3, ал. 1 ЗАЗ форма, а именно писмена с нотариално удостоверяване на подписите, същият е подписан от двете страни, като единствената причина, поради която нотариално удостоверяване не е извършено, е че нотариуса, пред когото сделката е следвало да бъде изповядана, е отказал да извърши удостоверяване, поради непълна индивидуализация на процесните земи.

Така, срещу наетите от ответника земеделски земи, с обща площ от 11.831 /единадесет декара осемстотин тридесет и един квадратни метра/, ответника се задължил да плати наемна цена в размер на 236.62 лв. /двеста тридесет и шест лева и шестдесет и две стотинки/. Съгласно чл. 1, т. 5 от процесния договор, падежът за плащане на процесната сума от 236.62 лв. е 01.11.2017 г., като към днешна дата е налице пълно неизпълнение от страна на ответника, по отношение на договорената наемна цена. Носнователно се явява възражението на ответника, обективирано във възражението по чл. 414, ал. 1 ГПК, че липсата на плащане от негова страна е обусловено от неизпълнението на ищцата, на задължението за предаване на фактическата власт върху имотите - предмет на процесния договор, поради ползването им от предходен наемател. Дори и да се приеме, че е сыцествувал предходно сключен и действителен договор за наем с 3-то лице, възпрепятстващ ползването на процесните имоти от страна на ответника, какъвто не е настоящия случай, доколкото ищцата не е подписвала такъв договор и във връзка, с което е подала сигнал до Районна прокуратура - гр. Т., за извършено документно престьпление, фактического държане на вещта, би имало значение относно правото на наемателя да прекрати или развали наемния договор, но е ирелевантно за отговорността му за заплащане на наемната цена, ако облигационното правоотношение не е прекратено /решение № 97 от 23.07.2013 г. на ВКС по т.д. № 73/2012 г., I т.о., ТК/. Видно от приложеното към настоящата искова молба писмо с изх.№ 710/22.08.2018 г., на Общинска служба по земеделие - гр. Т., процесният наемен договор е вписан в нарочния регистър, а съгласно справка от Държавен фонд „Земеделие", срещу регистрирания наемен договор за процесните земеделски земи, ответника е получил субсидия за процесния период.

Иска се от съда да постанови решение, с което да приеме за установено, че П.Г.А., с ЕГН **********, с адрес ***, облает Перник, дължи на М.И.Т., с ЕГН **********,***, сумата от 236.62 лв. /двеста тридесет и шест лева и шестдесет и две стотинки/, представляваща незаплатена наемна цена, по договор за наем на земеделска земя, от 22.07.2016 г., сумата от 16.17 лв. /шестнадесет лева и седемнадесетстотинки/, представляваща лихва за забава, върху посочената главница, считано от 01.11.2017 г., до 04.07.2018 г., ведно съе законната лихва, от датата на подаване на заявлението за издаване на процесната заповед за изпълнение, респективно исковата молба, до окончателното плащане, както и направените в заповедното производство по ч.гр.д. № 130, по описа на Районен съд- гр. Т. за 2018 г. и в настоящото исково производство разноски в общ размер на 50/петдесет/лв., представляващи заплатени по сметка на съда държавни такси.

С молба от 07.11.2018г. ищцата оттегля предявения иск с правно основание чл.86 ал.1 от ЗЗД за сумата от 16,17лв.

  Ответникът, в законоустановения срок от един месец от връчването му на съобщението по установените в ГПК способи е подал отговор на исковата претенция.

В него иска се оспорва по основание и размер, отрича да дължи сума по договора, защото ищцата не е изпълнила задължението си да му предаде имотите. Същите били обработени от предходния арндатор. Не е търсил обезщетение от ищцата за неизпълнение задълженията и по договора за наем да предаде имотите на ответника за обработка. Твърди, че негово задължение по договора е 20 лева, но поради посочените причини не ги дължи. За стопанската 2017-2018г. ответника направил корекции в договора за отдаване под наем на земеделска земя и ще изплати на ищцата сумата от 237 лева.

Съдът като прецени процесуалната допустимост на предявеният иск, взе предвид становищата на страните и обсъди събраните по делото доказателства, намери следното:

Исковете са предявени от надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес, поради което са процесуално допустими.

Разгледани по същество са основателни по следните съображения:

Задължително условие за уважаване на предявените искове е наличието на валиден договор за наем между ищеца и ответника. По делото е представен договор за наем от 22.07.2016 г., сключен между ищццата и ответника. От него се установява, че ищцата е предоставила за временно и възмездно ползване на ответника следните недвижими имоти, находящи се в землището на гр.Т., обл.Перник :

    Нива, представляваща имот № 320005, пета категория, с площ от 3.200 /три декара и двеста квадратни метра/дка, находяща се в местност Рекелино ливаде; Нива, представляваща имот № 390031, седма категория, с площ от 7.300 /седем декара и триста квадратни метра/, находяща се в местност Росуле; Пасище. представляващо имот № 120015, с площ от 1.331 /един декар триста тридесет и един квадратни метра/, находящо се в местност Запоге.

   Договорът за наем на земеделска земя е действителен, независимо че съществуват специалните правила на Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ). Нещо повече, ако договор за аренда не е сключен в предвидената в ЗАЗ форма, той при определени предпоставки се конвертира (превръща) в действителен договор за наем. Това е прието в  тълкувателно решение по дело № 2/2015 г. Общото събрание на Гражданската и търговската колегии на Върховния касационен съд (ВКС). Съгласно тълкувателното решение ЗАЗ не регламентира, че земеделската земя може да бъде обект само и единствено на аренден договор. "Той не предвижда ограничение по отношение на свободния избор на правните субекти да уреждат правоотношенията си и да упражняват своите права по отношение на земеделските земи само и единствено по реда на този закон, така и нормите на чл.228 сл. ЗЗД не съдържат забрана земеделските земи да бъдат отдавани под наем“. Според същото няма защитим обществен интерес, който да наложи отричането на възможността земеделските земи да бъдат ползвани чрез договор за наем. "Защитима и обосноваема е обратната теза - че принципът на договорната свобода позволява и допуска обработването на земята да бъде и по силата на наемен договор. Договорната свобода не търпи ограничаване, с оглед липса на изрична разпоредба в ЗАЗ, която да определя изключителен способ за предоставяне на ползването. При отчитането на принципа на свободата на договарянето, от волята на страните зависи дали при отдаване за възмездно ползване на земеделската земя и/или движимите вещи за земеделско производство, ще уредят отношенията си съобразно нормите на ЗАЗ или съобразно нормите на ЗЗД, а и законодателството ни, както се посочи, допуска отношенията по предоставяне на земеделска земя да не бъдат регулирани непременно като арендни". Освен това ако договор за аренда не е сключен в предвидената в ЗАЗ форма, се конвертира в действителен договор за наем, ако са налице предпоставките за това. "Конверсията - превръщане в нов тип сделка - не е законодателно уредена, но е призната в правната доктрина и практиката в случаите, в които недействителна сделка съдържа съществените признаци на действителна сделка, годна е да породи правното ѝ действие по волята на двете страни, които искат недействителната сделка да произведе действието на действителната, защото правните й последици са съвместими с намерението им и са целени от тях. Ако договорът за аренда не е сключен в предвидената в закона форма (поради отсъствие на нотариална заверка на подписите на страните или дори без да е спазена писмената форма) и той съдържа всички съществени елементи на договора за наем, конверсията е допустима. След като законодателството допуска алтернативата ползването на земеделска земя да е предмет и на наемен договор, и при възможността за съществуване и на наемно, и на арендно правоотношение за обектите по чл.1 от ЗАЗ, то недействителният аренден договор може да се преобразува в наемен по несъмнено изразено взаимно съгласие на страните, ако правните последици, целени с арендния договор могат да се постигнат по силата на наема на земеделската земя“. Следователно неоснователно се явява възражението на процесуалния представител на ответника за нищожност на процесния договор. Освен формата настоящия съдебен състав не намира други пороци обосноваващи нищожност на договора за наем на земеделска земя от 22.07.2016г. по смисъла на чл.26 от ЗЗД. Макар, договора да не е сключен в изискуемата от чл. 3, ал. 1 ЗАЗ форма, а именно писмена с нотариално удостоверяване на подписите, същият е подписан от двете страни, което не се оспорва. Съгласно чл. 1, т. 4 от договора срещу отдадените под наем земеделски земи, ответникът се задължил да плати наемна цена за целия период на договора /1 стопанска година/, в размер на 20 /двадесет/ лв. Ответника също не оспорва, че е сключил с ищцата процесния договор за наем. Именно сумата от 20 лева се сочи от страна на ответника като действително уговорена, а ищцата твърди, че е допусната техническа грешка и се касае за 20 лева на декар, което сумарно обосновава цената на иска от 236.62 лв. / 11831 кв.м. по 20 лв е равно на  236.62 лв./. Съгласно чл.20 от ЗЗД и константната практика  на ВКС «при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните - върху какво страните са се споразумели и какъв правен резултат трябва да бъде постигнат. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността - какви са и как се съчетават отделните правомощия на страните с оглед постигането целта на договора, какво поведение на страната кои правомощия поражда за нея и как може да се упражняват те.“ Съдът намира, че ищцата успя да докаже, че сумата от 20 лева записана като наемна цена по процесния договор не е крайна, а действителната воля на страните е тази сума да е за декар за една стопанска година като наемна цена за ползване на описаните в исковата молба земеделски имоти. Това е така както поради целта и съдържанието на целия договор за наем от 22.07.2016г. така и поради факта за наличие на последващ такъв договор от 26.07.2017г. вече с коригирана наемна цена в т.6 указващ, че сумата от 20 лева е дължима за декар. В отговора на исковата молба ответника твърди, че негово задължение е 20 лева, но в последващ договор за стопанската 2017/2018г. е направил корекция и записал, че наема е 20 лева за декар. От приложените и приети по делото писмени доказателства, в това число и два договора за наем с идентични клаузи и само с разлика в клаузата относно наемната цена изяснена по-горе може да се приеме, че действителната воля на страните е била именно 20 лева на декар наемна цена, а не 20 лева за ползване на над 11 декара земеделска земя в района на гр.Т., обл.Перник. Такава е и житейската логика- няма аргумент, който да сочи за обоснованост на договор за наем на земеделска земя с крайна цена 20 лева за повече от 11 декара. Така, срещу наетите от ответника земеделски земи, с обща площ от 11.831 /единадесет декара осемстотин тридесет и един квадратни метра/, ответника се задължил да плати наемна цена в размер на 236.62 лв. /двеста тридесет и шест лева и шестдесет и две стотинки/. Съгласно чл. 1, т. 5 от процесния договор, падежът за плащане на процесната сума от 236.62 лв. е 01.11.2017 г., като към дата на подаване на исковата молба е налице пълно неизпълнение от страна на ответника, по отношение на договорената наемна цена.

При сключване на договор и в частност такъв за наем наемателя се задължава да осъществи да плати наемната цена. При неосъществяването на правния резултат, който длъжникът е поел да осъществи съгласно договора се говори за неизпълнение на договора. В настоящия случай това неизпълнение се твърди, че е пълно /длъжникът не е изпълнил нищо/. За да бъде уважен иска в случая следва да бъде и доказано, че това неизпълнение се дължи на виновно поведение на длъжника. Ако обаче това неосъществяването на правния резултат по договора за наем се дължи на поведение на кредитора, трето лице или административен орган, природно събитие и др. то ответника не би могъл да носи отговорност в пълен обем:  когато неизпълнението се дължи на виновното поведение на длъжника, негативните последици се поемат от него, а когато причината е друга, последиците се понасят от страните според икономическата логика: комуто ползите, нему и тежестите; който е създал риска, понася тежестите; разпределение на тежестите между заинтересованите или поемането им от обществото; тежестите са за икономически по-силния.

При договора  за нем у наемодателя възникват следните задължения: да предаде наетата вещ, да поддържа вещта по време на действието на договора и да обезпечи спокойното ползване на вещта. Той е длъжен да предаде наетата вещ, да създаде на наемателя фактическа възможност да я ползва. Вещта трябва да бъде предадена заедно с принадлежностите и в състоянието посочено в договора. За сметка на наемателя са всички други повреди по вещта, виновно причинени от него.
    Съгласно чл.154 ал.1 от ГПК „
Всяка страна е длъжна да установи фактите, на които основава своите искания или възражения.“ Видно от определение  № 287/23.10.2018г. съдът е разпределил доказателствената тежест като на ответника е указал, че следва да докаже, възраженията, че се касае за неизпълнение клаузите на сключения договор за наем от страна на ищцата, както и други правоизключващи, правоунищожаващи или правопогасяващи факти. Наемодателят може или да не предаде наетата вещ или пък да я предаде със закъснение или не в надлежно състояние. Наемодателят се освобождава от задължението и договорът за наем се разваля по право, ако наетата вещ не може да бъде предадена не по негова вина. Ако наемодателя е виновен за неизпълнението, наемателят разполага със следните възможности: наемателят може или да иска пряко изпълнение или да развали договора. Ако вещта е предадена с недостатъци – наемателят може да иска наемодателят да ги отстрани или сам той да ги отстрани за негова сметка.
У наемателя възникват следните задължения: да плаща наемната цена, да пази наетата вещ, да я върне след прекратяване на договора. По правило цената се плаща след ползването, но може да се уговори предплащане. Наемателя трябва да пази вещта и да я върне в доброто състояние, в което я е получил.
При неплащането на наема наемателя дължи лихви върху неплатения наем от деня на забавата. Неизпълнението на задължението на наемателя да си служи с наетата вещ като добър стопанин, дава право на наемодателя да развали договора. Наемателя отговаря за неизпълнението на задължението да върне наетата вещ или да я върне в дължимото състояние.

В хода на съдебното дирене ответника не доказа, че не е изплатил исканата наемната цена за претендирания период, поради неизпълнение от страна на ищцата да предостави за обработване земите предмет на наемния договор. Което е било и едно от условията за изпълнение на договора съгласно част II т.1 от договора наименован „Права и задължения на наемодателя“. Не се представиха писмени или гласни доказателства сочещи за наличие на пречки при предаването на недвижимите имоти, предмет на договора за наем, което е условие за изпълнение на договора. Нещо повече, от представената кореспонденция между ищцата и Областна служба по земеделие е видно, че ответника е извършил необходимите действия да впише процесния договор. Защото от това наемно отношение е зависело изплащането на съответната субсидия, която е на площ земеделска земя. Именно поради тази причина настоящия съдебен състав намира, че ответника не е предприел описаните по-горе действия при непредаване на имотите от страна на ищцата. С което е приел изпълнението на договора. Не бяха представени доказателства, от които да е видно, че за описаните в наемния договор земеделски земи има реално друг наемател / или арендатор/, който да обработва земите и да е попречил ответникът да встъпи в правата си наемател.   

На основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответникът следва да бъде осъден да заплати направените от ищеца разноски в настоящото исково производство в размер от 350 лв., представляващи държавна такса и адвокатски хонорар, тъй като е станал причина за водене на делото.

По изложените съображения, Съдът

Р  Е  Ш  И

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, че П.Г.  А., с ЕГН **********, с адрес ***, дължи на М.И.Т., с ЕГН **********,***, сумата от 236.62 лв. /двеста тридесет и шест лева и шестдесет и две стотинки/, представляваща незаплатена наемна цена, по договор за наем на земеделска земя, от 22.07.2016 г., ведно съе законната лихва, от датата на подаване на заявлението за издаване на процесната заповед за изпълнение, респективно исковата молба, до окончателното плащане, както и направените в заповедното производство по ч.гр.д. № 130, по описа на Районен съд- гр. Т. за 2018 г. и в настоящото исково производство разноски в общ размер на 50/петдесет/лв., представляващи заплатени по сметка на съда държавни такси.

ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК П.Г.А., с ЕГН **********, с адрес *** да заплати на М.   И.   Т.,   с   ЕГН **********,***,  сумата от 350 лв. /триста и петдесет/ лева, представляващи заплатена държавна такса и адвокатски хонорар по заповедното и настоящото производство по настоящото съдебно производство.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред Пернишки окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му.

 

                           РАЙОНЕН СЪДИЯ: